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散文集

写字楼租赁Small data更吃香

刘伟基
第一太平戴维斯副董事总经理及商业楼宇租务部主管

2018年6月5日

近期新股上市转趋活跃，笔者留意到其中一家准备挂牌的房地产公司，表明申请上市的原因，是希望募集资金发展大数据(Big data)系统，协助提升公司的销售、投资业务表现，掀起笔者对业界的一些反思。大数据顾名思义，不止随机抽样研究，而是记录及追踪板块内的任何资料，数据库(Data set)动辄以兆亿位元计。这样做的好处，是能够进行层出不穷、新颖透彻的市场分析。然而有趣的是，地产界一向以来都是反此道而行，独特地由Small data主导市场。试想像一个长期放盘的单位，虽然明买明卖、透明度十足，但不会特别吃香；相反知情者较少的「暗盘」却往往承接抢手。类似的买卖双方之间资讯不对称(Information asymmetry)情况，资讯量尽管很少，却非常关键，是驱动楼市运作的市场力量之一。以写字楼租赁为例，如果想建立一套大数据，譬如追踪大企业过去数十年的租务往绩，记载整幢、甚至整区商厦的租约，都绝非想像中轻易。困难在於按照制度，租约必须超过三年以上，才有需要登记在物业的查册文件，但细节内容，例如租金，却可以选择性地不填写。事实上无论租金高低，业主普遍都不想泄露租金水平，故即使写字楼租期长达三至六年，租约详情仍很保密。连政府田土厅也没有具体数据，Big data谈何容易？更遑论租期更短、更琐碎的铺位和住宅租市。物业买卖也差不多，虽然成交价会公开，但一旦遇上「买壳」形式的公司转让，资讯又会变得含糊不清。或许所谓Big data，并非完全适用於房地产的生态环境。当社会愈来愈追逐数字、忽略人性，其实可能简单一次观察和沟通，比起大数据更加容易找到商业行为的契机。在笔者眼中，Small data较Big data更为准确珍贵。