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樓市五節棍之田少蔗渣價奪大埔地
2017-09-17

第一棍:田少蔗渣價奪大埔地

市區及豪地靚地多由內地財團掃走,幸好偏遠項目,令本地大孖沙有買地機會,好似政經界均有影響力之田北俊,地產旗艦萬泰更以市場估值低價取得大埔地,每呎蔗渣價五千幾元,在樓價水漲船高下,可謂有得輸也。

《小超報》表示,萬泰3.23億再奪大埔滘地,每呎5506元,14月貴兩成。大埔區近年不時有豪宅地推出招標,其中大埔滘逸遙路住宅地皮截標後,結果由自由黨榮譽主席田北俊旗下的萬泰集團擊敗11個對手,以3.23億元投得,每方呎樓面地價5506元,貼近市場預期下限,惟較該集團約14個月前投得鄰近住宅地的樓面呎價4551元,則勁升約21%。

萬泰集團去年7月以11.82億元投得鄰近疊翠豪庭的大埔公路大埔滘段住宅地,總樓面面積25.97萬方呎,樓面呎價4551元。以此計算,萬泰集團約14個月時間,以總地價約15.05億元購入兩幅大埔住宅地,總樓面面積約31.84萬方呎,折合平均樓面呎價約4727元。

第二棍:林鄭四兩撥千斤起樓

林鄭掟出公私合營上車盤方案,並且將發展商大量農地釋放出來,市場估計有關農地可建達五十萬伙,成為供應大軍,這招四兩撥千斤解救樓市,但成事與否仍需參詳。

《阿爺報》講,中信里昂:三大地主農地可建50萬伙。就特首林鄭月娥提出將推出「港人首置上車盤」計劃,並市傳將會以公私合營方式加速發展。中信里昂地產研究部董事總經理王艷認為,此不失為一個有效快捷幫助港人上車的處理方法,但未必可以壓抑樓價,需視乎內地資金流向。

王艷表示,利用發展商手上的農地是解決土地供應短缺最有效快速的方法,目前本港三大地產發展商合共擁有9,200萬方呎農地,以3倍地積比率計,相當於可建樓面達2.76億方呎,可以提供50萬個住宅單位。目前全港私人住屋單位共120萬個,即相當於短時間可以增加40%的供應量。

第三棍:高按揭透支購買力

樓價高居不下,新盤越來越細迎合上車客外,亦有一手樓提供高成數按揭突圍,一按八成湊效後,有大盤亦重施故技,準備以高於百分百按揭誘出大批購買力,看來購買力幅透支情況不絕。

《阿爺報》報導,新盤紛以低首期吸客,一按成數普遍達80%,晉海擬推120%按揭突圍。為求加快去貨,近期各大發展商紛紛自行或找來銀行及財務機構為旗下新盤提供高成數按揭吸客,普遍一按成數都達到八成。將於日內開價的新地將軍澳日出康城晉海,發展商新地揚言推出120%按揭計劃,協助買家入市。另一新盤,啟德OASIS KAI TAK新增八成一按高成數按揭,全期按息P-3%(目前實際按息2.25%)。

新地副董事總經理雷霆昨表示,晉海推售如箭在弦,新地代理總經理陳漢麟說,項目價單仍與合作夥伴港鐵商討中,今次付款方法亦花了不少功夫,準備提供短、中、長期一、二按貸款,協助上車及換樓客甚至專業人士入市,而以往於系內其他樓盤曾推出的120%按揭計劃亦會再度出現。

第四棍:私地建公屋將去馬

有私人發展商已樂於協力提高公營房屋出力,有位於大埔私人發展物業,申請綜合公私合營房屋造法,這些混合發展早年在港已進行,但當時土地由政府推出標售發展,而今讓私人財團出地,乃新嘗試也。

《中產報》指出,會德豐大埔項目,預留千伙作首置上車盤。特首林鄭月娥早前提出港人首置上車盤計畫,並考慮採公私營合作發展,其中發展商會德豐表示,系內大埔洞梓項目於今年5月改劃為綜合發展區,已預留逾千伙作公營房屋。業內人士認為,該盤或有機會成為港人首置計畫的試點項目。
對於政府有機會於下月公布的港人首置計畫,會德豐地產常務董事黃光耀認為,有關建議可增加市場上車盤供應量,又可以為發展商釋出部分農地作發展,實為一舉兩得的做法。另外黃氏特別提及,集團於今年5月,已就旗下大埔洞梓綠化項目地皮,向城規會申請改劃為綜合發展區,作公私營房屋發展,合共提供2705個單位,當中1005伙將預留作發展公營資助房屋,包括可用作公屋、居屋或者首置上車盤,而實際用途則由政府方面決定。

該集團發言人補充,有關當局現階段未有向集團方面提議、或洽談上述申請中的資助房屋部分用作首置上車盤用途。

第五棍:大摩指樓市增長見頂

呢輪樓市又分好淡陣營,大外資大行便指樓價指數見頂,未來供應?定下,將冷卻市場情緒咁話。
《生果報》指出,首置盤未上馬,大摩潑樓市冷水,CCL料見頂,地產股無運行。樓市辣招無效,樓價居高不下,加上美國加息步伐不似預期,刺激地產股今年升勢不俗,年初至今約有一至五成升幅;政府有意與發展商合作推出首置盤更添憧憬,惟美資大行摩根士丹利忽然出報告潑冷水,料本港樓價增長已見頂,明年一手銷量跌,地產股勢受壓。

大摩最新報告指出,本港樓市存在風險,預計2017至2020年,本港住宅落成量高達每年平均4萬伙,較2012至2016年每年2.5萬伙高出60%,預計供應逐漸穩定下,將冷卻市場情緒。此外,過去12個月一手銷售量見頂,預計明年會下跌。

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